第39章 整顿队伍

月美湾小区物业的收入主要有两部分，一方面是物业管理费，另一方面是物业有月美湾小区临街十间商铺的租赁权。这十间商铺的产权属于合意物业，交给月美湾小区物业负责具体管理。

收入是固定的，那就只能从这两方面想办法。其他的，想都不要想。比如停车费，在月美湾小区那是属于全体业主的，物业只是代为管理。像于明那样去打本该属于业主的钱的主意，结果只能是让自己身败名裂。

光说物业管理费，目前收取率是79%，而小区的入住率早已是100%，因此还有21%的空间可以努力。

商铺那边的资料李彩虹正在研究，别的没什么，但就是租赁金这块，李彩虹发现明显低于市场水平。

和司有商量后，李彩虹决定从开源节流两个方面入手。

先说节流，压缩不必要的行政成本和后勤开支，能节约的坚决节约。再说开源，一是迅速了解那21%的业主为什么不交物业费，查清症结，消除问题，争取把物业费收上来。二是在商铺上想办法。

制订行动措施以后，各部门各司其责，立即开始行动。

通过调查，未缴物业费的业主大多是因为不满意公司提供的服务，意见有很多，例如小区停车不规范，投诉意见处理不及时，公共设备设施经常出问题等等。这些李彩虹全让客服的人记录下来，并一一制订整改措施限期整改。同时于明在这里负责时产生的负面影响也是部分业主不愿意缴纳物业费的原因之一。针对这个问题，李彩虹组织客服人员建立专班，通过召开业主会议，在小区张贴告业主书等形式向广大业主道歉解释，并承诺从现在起，物业一定向业主提供优质的服务。

另外，李彩虹还组织一些热心业主成立监督委员会，让他们对现在物业的工作进行全方位监督，对于维修基金、停车费、公共设施维护情况物业定时向全部业主和业主委员会进行公开。总之，就是把物业的全部工作放在阳光下运行。

除了做好上述措施和服务以外，李彩虹并没有去催促那21%的业主缴纳物业费，他希望通过自己和全体员工的努力获得这些业主的认可，让他们主动缴纳物业费。

最难啃的骨头还在商铺。

明明商铺的租赁价格明显低于市场水平，傻子都能看出来里面有问题，但是李彩虹就是无从下手。一方面商铺的租期都在五年以上，而合同的缔约方又是商铺经营者和合意物业。虽然当时经手签字的是于明，但是法人却是合意物业。另一方面最近商铺的经营者好像听到什么风声，更加团结在一起，对物业防得甚紧。对此，李彩虹很无奈。